غالبًا ما يتردد على مسامعنا مصطلح "الرهن العقاري" إلا أننا نجهل تداعيات هذا المصطلح الاقتصادي، وذلك لقلة المعلومات من أصحاب المعرفة أو لغياب الوعي الشامل عن نظام الرهن العقاري. لذا سعياً منا في نشر التوعية والتثقيف ارتأينا أن نقدم في هذا المقال إجابات حول كل ما يجول في خاطرك عن مفهوم الرهن العقاري.
ما هو الرهن العقاري؟

يتمثل نظام الرهن العقاري بوجود طرفين هما المُمول والمُقترض ويُعدّ العقار نفسه هو الضمان الرئيسي للقرض!

يمكن التعريف عن نظام الرهن العقاري بأنه قرض طويل الأجل يتم الحصول عليه مقابل عقار. أي أنه قرض مقابل رهن عقاري، وطريقة إجرائه هي الحصول على قرض عقاري شريطة رهن العقار، ففي حال تخلفك عن سداد مبلغ القرض العقاري أو جزء منه، يحق للجهة الراهنة للعقار في التصرف بعقارك سواء من خلال بيعه أو تأجيره لاسترداد مبلغ القرض الذي تم منحه لك. إذًا، بطريقة أخرى يمكننا القول إن عملية الحصول على تمويل برهن العقار هي معاملة تتمثل بطرفين يقوم أحدهما بتقديم المال اللازم للطرف الثاني (هنا العميل أو المُقترض) ليتمكن العميل من شراء العقار الخاص به شريطة رهن العقار لمصلحة الطرف الأول. وتتم عملية سداد القيمة المترتبة على أخذ قرض برهن العقار بأقساط طويلة الأمد. بالتالي يتمتع الطرف الثاني بشراء منزل أحلامه بملكية كاملة له وبأقساط شهرية تتناسب ودخله، إلا أنه في حال تخلفه عن السداد، يحق للطرف الأول بالتصرف بالعقار.

للتواصل معنا

يتألف الرهن العقاري من ثلاثة أجزاء وهي القسط الشهري والدفعة الأولى والرسوم. نذكر تفاصيلها في ما يلي:

القسط الشهري: المبلغ المترتب على المُقترض شهرياً من قيمة الرهن طوال فترة السداد، ويحتسب من المبلغ الأساسي للرهن مع قيمة الفائدة أو الربح. وفي بعض الأحيان يشتمل رسوماً عقارية وضرائب أخرى.
الدفعة الأولى: عند حصولك على قرض عقاري يتوجب عليك دفع مبلغ أولي للحصول على رهن العقاري ويجدر الذكر هنا أنه كلما زاد مبلغ الدفعة الأولى كلما حصلت على تمويل أفضل وبالتالي على أسعار فائدة منخفضة، وكل هذا ينجم في اكتسابك لحقوق ملكية عقارك بشكل أسرع.
الرسوم: يتوجب على الراغب في الحصول على تمويل برهن عقاري دفع رسوم محددة مقدماً.

يشتمل الرهن العقاري على شرطين يتوجب استيفائهما عند نهاية المدة المحددة لتسديد قيمة قرض برهن العقار وهما المبلغ الأساسي للتمويل والفائدة المترتبة عليه وتُحدد حسب عدد سنوات السداد المتفق عليها ومقدار التمويل الممنوح. تتمثل أنواع القروض مقابل الرهن العقاري بعدة أنواع، منها القروض ثابتة الفائدة والقروض متغيرة الفائدة وعملية إعادة التمويل، كما يمكنك شراء عقارات مكتملة البناء وأخرى على المخطط. سنتحدث في ما يلي عن مختلف أنواع القروض العقاري.

للمزيد من المعلومات، اضغط هنا
نظام الرهن العقاري الجديد

أصدر مصرف الإمارات المركزي في أكتوبر 2013 نظاماً جديداً للرهن العقاري يسمح للمؤسسات المالية بإقراض المواطنين 80% من قيمة المنزل الأول إذا كانت تقل قيمته عن 5 ملايين درهم إماراتي و75% للوافدين حسب الشروط نفسها، ويمنع في الوقت نفسه الإقراض للعقارات على الخارطة أو قبل البدء بالأعمال الإنشائية بأكثر من 50%. ومن خلال تحديد سقف أعلى وأدنى للإقراض، يهدف القانون الجديد لحماية السوق من الوقوع في أخطاء الإقراض غير المنضبط إلى جانب تشجيع مؤسسات الإقراض على الدخول ثانية إلى سوق التمويل برؤية أكثر وضوحاً.
قانون الرهن العقاري لإمارة دبي

نذكر لكم فيما يلي أبرز ما جاء في قانون الرهن العقاري لإمارة دبي، واسمه الرسمي "قانون رقم (14) لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في إمارة دبي". يبدأ الفصل الأول بالمادتين الأولى والثانية اللتين تتناولان التعريفات، وأهم ما يليهما الآتي:

يجب أن يكون الدائن المرتهن بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل مرخصة ومسجلة أصولاً لدى مصرف الإمارات المركزي لمزاولة نشاط التمويل العقاري بالدولة
يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة وأهلاً للتصرف فيهما
أن يكون العقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة رهن تأميني قائماً وموجوداً فعلاً أو حكماً على الخارطة عند إجراء الرهن
لا يجوز أن يقع الرهن التأميني إلا على عقار أو وحدة عقارية يصح التعامل فيهما
يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار أو الوحدة العقارية المرهونة من أبنية وغراس وعقارات بالتخصيص، وكل ما يُستحدث عليها من منشآت لاحقة على إبرام عقد الرهن
لا ينعقد الرهن التأميني إلا بتسجيله لدى الدائرة، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك
يلتزم الراهن برسوم العقد إلا إذا اتفق أطراف العقد على خلاف ذلك
لا يجوز للراهن التصرف في الوحدة العقارية أو العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليهما إلا بموافقة المرتهن، وشريطة أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل الراهن في الالتزامات المترتبة على عقد الرهن، وللمرتهن أن يشترط في عقد الرهن ضمان الراهن مع المتصرف إليه في الوفاء بهذه الالتزامات

لطلب إستشارة حول تمويلنا العقاري

أمّا الفصول التالية في القانون فمواضيعها الآثار القانونية للرهن التأميني والرهون الخاصة وإجراءات التنفيذ على العقار المرهون.
قانون الرهن العقاري لإمارة أبوظبي

أما قانون تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي لعام 2015 فهو ينظم القطاع العقاري ويحدث إجراءات العمل والخدمات المتعلقة بالأراضي والعقارات ويحمي حقوق المستثمرين وجميع الأطراف ذات العلاقة عن طريق توفير الأطر التشريعية المناسبة. وبحسب القانون، يُحظر تملك الأجانب للوحدات العقارية خارج مناطق استثمارية محددة داخل إمارة أبوظبي، وقد وضع القانون قواعد تنظيمية لتحديد أنشطة البيع والشراء العقارية المسموح بها للأجانب. وينظم القانون شراء الأجانب للوحدات السكنية والعقارات، ويسمح لهم بالبيع والشراء في مناطق استثمارية معينة، ويتم إصدار سندات تملّك محددة للأجانب.

القانون مقسم إلى ثمانية أبواب توضح بعض التعريفات ذات العلاقة، وصلاحيات دائرة الشؤون البلدية وهيكلها الإداري وسجل التطوير العقاري، والأشخاص المرخص لهم، والتطوير العقاري، والسجل العقاري الأولي، والرهن التأميني، والطبقات والشقق والأجزاء المملوكة ملكية مشتركة، وختاماً العقوبات.

للاستثمار في مشاريعنا العقارية
إجراءات الرهن العقاري

إليكم الخطوات و الوثائق المطلوبة اللازم اتباعها للحصول على قرض رهن عقاري:

إعداد كافة متطلبات الرهن مع البنك
إدخال جميع المستندات والوثائق المطلوبة عبر نظام الرهن الإلكتروني من قبل موظف البنك،
قيام مدقق البنك بالتدقيق على المعاملة
إرسال المعاملة إلى دائرة الأراضي والأملاك للتدقيق عليها ثم اقتطاع رسوم الدائرة من حساب البنك
إصدار الشهادة وملصق الرهن من قبل موظف الدائرة
التواصل مع المتعامل للحضور إلى فرع البنك للاستلام

أنواع الرهن العقاري

قرض عقاري ذو فائدة ثابتة

إذا رغبت باقتراض تمويل برهن العقار بفائدة ثابتة، فستتمكن من سداد قيمة القرض بأقساط ثابتة على مدة سداد القرض المتفق عليها، أي أن نسبة الفائدة المطبقة على المبلغ المُقتَرض ستبقى ثابتة من دون تغير لفترة من الزمن تحدد بشكل مسبق بغض النظر عن التغيرات في أسعار فائدة. يتميز هذا النوع من التمويل برهن العقار ذي الفائدة الثابتة بقلة المخاطر. وتُعتبر هذه القروض مستقرة لكونها غير متأثرة بنسب الفائدة في السوق كما وأن المُقترض يكون على علم دائم بالمبلغ المراد تسديده شهرياً. ولكن أكثر ما يشغل بال الأفراد عند اختيار هذا النوع من القروض، هو احتمالية انخفاض نسب الفائدة بشكل ملحوظ في وقت لاحق بعد الحصول على قرض عقاري بنسبة ثابتة.

قرض عقاري ذو فائدة متغيرة

للتواصل مع خبرائنا

على خلاف النوع السابق، يتمثل هذا النوع من قرض الرهن بنسبة فائدة تتغير بشكل دوري، وبالتالي تتغير قيمة القسط المدفوع للقرض وفقاً لتغير سعر الفائدة. ويتمثل هذا التغير بالزيادة أو النقصان وفقاً لتغير أسعار الفائدة وفق معيار "إيبور". وبالتالي يتم إعلام المُقترض بقيمة القسط المستحق في هذا الشهر مع موعد كل تاريخ استحقاق. قد يطرح هذا النوع من الفائدة بعض المخاطر للمُقترِض حيث إنه في حال ارتفاع نسبة الفائدة خلال فترة سداد القرض، تزداد القيمة الإجمالية للمبلغ المُقتَرض. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن التنبؤ بقيمة المبلغ المترتب على المُقترِض لسداده شهرياً. إلا أنه مع انخفاض نسب الفائدة، يتمتع المُقترِض بدفع أقساط شهرية أقل وبالتالي يمكنه سداد مبلغ أقل. إلا أن هذا الأمر "محتملاً" ليس إلا ولا يمكن التأكد من تحققه.

إعادة التمويل